Vous souhaitez vous lancer dans la location meublée pour votre investissement immobilier locatif ? Sachez que cette option d’investissement est particulièrement avantageuse du point de vue fiscal, du fait des multiples possibilités de défiscalisation et ce, en profitant d’une réelle flexibilité. En effet, pas de contrainte à tenir en compte comme dans le cas des dispositifs défiscalisants dans la location nue.
Dans cet article, nous aborderons la déduction de l’amortissement en LMNP – location meublée non professionnelle.
Les dotations aux amortissements sont une charge déductible de l'impôt sur le revenu. Il permet de déduire de ses revenus locatifs une partie de la valeur de son bien immobilier, en fonction de sa durée de jouissance. Idem en ce qui concerne les biens mobiliers et les équipements. Si vous réalisez des travaux, ceux-ci peuvent aussi faire l’objet d’amortissement.
La déduction de l’amortissement sous le régime réel d’imposition
Avant d’aller plus loin, à noter que vous ne pouvez tirer profit de cet avantage fiscal que si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Ainsi, vos recettes locatives doivent être supérieures à 72 600 euros par an (applicable pour l’année 2023). Le cas échéant, c’est le régime micro-BIC qui sera retenu. Celui-ci ne permet ni la déduction des charges, ni celles des amortissements, mais plutôt la déduction d’un abattement forfaitaire de 50%. Ce qui donne aussi lieu à une réduction fiscale, mais d’une moindre mesure, sachant que les amortissements déduits peuvent générer de l’excédent qui peut alors être reporté sur les exercices suivants.
Calcul de l'amortissement
Le calcul de l'amortissement en LMNP se fait selon la formule suivante : la valeur du bien immobilier est multipliée par la valeur d'amortissement. Puis le résultat obtenu tient compte de la durée d'amortissement.
- la valeur du bien immobilier : il s'agit de la valeur d'achat du bien immobilier, augmentée des frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence, etc.).
- la valeur d'amortissement : elle correspond à la part de la valeur du bien immobilier qui est susceptible de s'amortir. En général, elle est de 85 % pour le bien immobilier, et de 100 % pour le mobilier et les équipements
- la durée d'amortissement : elle se rapporte à la durée pendant laquelle le bien immobilier est susceptible d'être utilisé. Elle est de 25 à 40 ans pour le bien immobilier, et de 5 à 10 ans pour le mobilier et les équipements
La déclaration de la déduction de l'amortissement
L'amortissement doit être inscrit dans la déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO). Il est indiqué dans la section "Charges et produits". Notons que vous devez engager un expert-comptable LMNP pour calculer ces dotations. Celui-ci se charge généralement de la constitution de la liasse fiscale. La tenue de la comptabilité est d’ailleurs obligatoire sous le réel d’imposition.
Le recours à l’expert-comptable n’est pas requis si vous êtes soumis au régime micro-BIC, étant donné l’inexistence de la tenue de la comptabilité. Toujours est-il que cela est recommandé si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour vous guider en ce qu’il s’agit de la gestion financière de votre activité.
Avantages de l'amortissement
L'amortissement présente plusieurs avantages pour les propriétaires en location meublée non professionnelle. Puisqu’il permet une importante économie d’impôt, ce gain peut être réinvesti dans d’autres placements pour augmenter sa trésorerie, voire relogé dans une épargne retraite en vue d’anticiper les vieux jours.
Rappelons que vous profitez de ces mêmes avantages si vous êtes un loueur en meublé professionnel (LMP), et que votre régime est le réel d’imposition.C’est le montant de vos recettes locatives ou chiffre d’affaires annuels qui détermineront si vous serez un LMNP (moins de 23 000 euros par an) ou LMP (plus de 23 000 euros par an).
