En investissant dans un bien meublé, vous avez la possibilité de défiscaliser grâce aux amortissements calculés sur l’immobilier et sur l’ensemble du mobilier. L’expert-comptable qui vous assiste dans l’exploitation de votre activité de LMNP calcule alors cette dotation aux amortissements qui vous permettra de ne rien payer du tout au service des impôts, et ce, en toute légitimité. Zoom sur le calcul de l’amortissement.
Vous réalisez un amortissement linéaire dont l’évaluation de la durée est effectuée par votre expert-comptable. En règle générale, l’amortissement du mobilier se table sur une période moyenne de 7 ans, tandis que celui de l’immobilier peut s’étaler sur une période de 25 à 30 ans et plus. Si vous avez récupéré la TVA de l’acquisition, c’est sur la valeur hors taxe que se fera le calcul.
Par ailleurs, dans le cas où vous enregistrez un excédent d’amortissement pendant l’année d’exercice, celui-ci sera reporté sur l’année suivante, et ainsi de suite. C’est pourquoi, vous pouvez facilement vous retrouver avec zéro impôt à payer grâce à l’amortissement sous le régime réel d’imposition. Ce qui revient à dire que si vous avez choisi d’être imposé sous le régime micro BIC, cette dotation aux amortissements ne peut être faisable.
L’amortissement ne peut être toutefois mise en place qu’à partir de la troisième année de la mise en exploitation de votre bien meublé. En effet, vous aurez encore à rembourser votre emprunt selon le montant de votre mensualisation. Il vous est néanmoins autorisé de déduire les intérêts de l’emprunt en question, ainsi que les autres charges telles que les frais d’agence et les frais de notaire afin d’alléger votre fiscalité. Vous êtes susceptible de réaliser un déficit pendant les premières années d’exploitation. Ce n’est qu’au moment où vous percevez un certain bénéfice, à partir de la troisième année, en théorie, que l’amortissement vient donc réduire ou gommer vos impôts.
