Pour investir dans les sociétés civiles de placement immobilier, il est toujours intéressant de réaliser un comparatif entre ces dernières. C’est en particulier à partir du rendement annuel ou du taux de distribution sur valeur de marché que ce comparatif est basé.
Les meilleures SCPI du point de vue TDVM
Si l’on se réfère au TDVM, les meilleurs SCPI sont celles de rendement. En effet, ce taux de distribution est au moins de 4% et peut atteindre jusqu’à plus de 7% pour certaines d’entre elles.
Voici par exemple le palmarès 2019 des SCPI de rendement : Corum XL (patrimoine bâti à l’étranger), Corum Origin (parc situé en zone Euro), Novapierre Allemagne (patrimoine basé en outre-Rhin), Epargne Pierre, Interpierre, Primovie, PFO et Pierval Santé sont les actifs sont répartis dans les régions françaises.
Les SCPI de rendement dans les assurances-vie
Grâce à ce TDVM élevé, les SCPI de rendement plaisent de plus en plus aux assureurs qui s’en servent pour constituer les supports de leurs contrats multisupports. Ce sont les meilleures qui sont d’ailleurs utilisées afin de produire un rendement optimal de l’épargne.
Les leviers pour maximiser les rendements
Attention à certains pièges qui peuvent altérer ce rendement : les frais de souscription, les frais de gestion, les intérêts, la fiscalité, le délai de jouissance. Programmez aussi une simulation par rapport à la détention en direct ou à travers l’assurance-vie, ainsi que sur la valorisation du patrimoine.
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Autres indicateurs de performance peu connus
Le TDVM n’est pas le seul indicateur de performance qui peut influencer le choix d’une SCPI. Il en existe d’autres, peu connus certes, mais également bon à connaître. Par exemple, les taux d’occupation financier (TOF), la capitalisation, le report à nouveau (RAN) ainsi que les provisions pour grosses réparations (PGR). Notons cependant que ce sont les anciennes SCPI qui ont eu le temps de se constituer ces RAN et PGR. On ne les retrouve pas forcément pour les SCPI dernière génération, ce qui ne veut pas dire pour autant que celles-ci sont moins performantes.
Les meilleures SCPI par rapport à son profil d’investisseur
Le rendement seul ne justifie pas le choix d’une SCPI. Outre celles de rendement, les fiscales et les SCPI de plus-value occupent aussi le marché pierre-papier. L’investisseur doit donc déterminer avant tout son profil avant d’accéder à la SCPI, en considérant que celle-ci doit être conservée sur une période de 8 à 10 ans en moyenne, voire plus.
Ainsi, il n’y a pas de meilleure SCPI définie à l’avance, mais plutôt compte tenu de son profil d’investisseur. Ce qu’il faut définir :
- son niveau de tolérance aux risques et son âge (mieux vaut réduire les risques à l’approche de la retraite)
- ses objectifs (anticiper sa retraite, défiscaliser, garantir son autonomie financière)
- sa situation personnelle (un investisseur avec enfants à charge s’exposera peu aux risques élevés de préférence)
- ses horizons de placement : comme évoqué plus haut, la meilleure durée de conservation d’une SCPI est de 8 ans au moins, afin de lisser les frais et les carences en loyers pour des SCPI à long délai de jouissance.
Quel rendement pour les autres SCPI ?
Les SCPI fiscales sont relativement peu rentables par rapport aux SCPI de rendement, mais demeurent toujours intéressantes, notamment pour ceux qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu. Ces rendements annuels sont de 3% à 3.5% environ.
Elles sont également peu liquides puisqu’elles ne peuvent être cédées sur le marché secondaire. Puisque ce sont des actifs qui sont exploités avec des montages défiscalisants (Pinel, déficit foncier, Malraux), l’investisseur est dans l’obligation de les conserver pendant la durée requise (6 ans, 9 ans, 12 ans pour les SCPI Pinel, 9 ans pour les SCPI Malraux).
